💡 “부자들은 왜 자기 돈 안 쓰고 건물을 살까? 돈이 있어도 대출을 받는 진짜 이유”
부자들이 “돈이 있어도 빌려서 건물을 사는 이유”는 단순히 자금 부족이 아니라, 세금, 수익률, 자산관리 전략이 모두 포함된 부자의 시스템적 사고방식 때문이에요.
아래에 하나씩 정리해 드릴게요.
"부자들은 절대 자기 돈으로 안 산다!")
✅ 1. 자기 돈을 아껴서 다른 곳에 굴리기 위해 (레버리지 전략)
✔️ 내 돈 100% 안 쓰고도 더 큰 자산을 살 수 있음
예:
- 내 돈 5억 + 대출 15억 = 20억짜리 건물 구매 가능
- 20억 건물의 월세 수익률이 6%라면, 내 자본 수익률은 10% 이상으로 뛸 수 있음
→ 부자들은 자기 자본을 최소한으로 쓰고 수익률을 극대화함
✅ 2. 대출이자보다 수익률이 더 높아서
✔️ “대출금리가 4%인데, 건물 임대수익률이 6%면 남는 장사지!”
- 부동산 수익률 > 대출이자 → 자기 돈 없이도 현금흐름(월세) 남김
- 이자 납부 후에도 순수익이 생기는 구조
- 사업가 부자일수록 이 계산을 매우 정밀하게 함
✅ 3. 절세 효과 (이자비용 세금 차감 가능)
✔️ 대출이자는 세법상 필요경비로 처리 가능
→ 즉, 소득세/법인세를 줄이는 수단
- 사업용 건물 구입 시 → 대출이자 비용을 **손비(비용)**로 인정
- 과표를 낮추고, 세금 줄이고, 자산은 늘어남
✅ 4. 현금 보유는 따로, 유동성 확보 전략
✔️ 부자들은 현금이 왕이라는 걸 잘 앎
- 내 돈을 다 건물에 넣지 않고 일부는 현금으로 남김
- 그 돈으로 사업 확장, 주식 투자, 위기 대응 가능
- 건물은 대출로 사고, 현금은 전략적으로 보관하는 게 훨씬 유리
✅ 5. 신용(레버리지 능력)도 자산이라고 생각함
✔️ “내 신용으로 20억까지 끌어올 수 있다면, 그게 내 자산이다”
- 부자들은 **“내가 얼마나 빌릴 수 있느냐”**를 자산의 일부로 생각함
- 내 신용으로 자산을 더 크게 굴리면 → 더 많은 자산, 더 높은 수익률
✅ 요약: 왜 돈이 많아도 빌려서 건물을 살까?
이유 요점
| ✅ 수익률 | 내 돈보다 더 큰 돈으로 더 큰 수익률 |
| ✅ 세금 | 이자비용 처리로 절세 효과 |
| ✅ 자산 확대 | 자금 없이도 자산을 2배~3배까지 늘릴 수 있음 |
| ✅ 유동성 | 내 돈은 지키고, 대출로 자산은 불림 |
| ✅ 신용 활용 | 신용도 자산이다 → ‘빌릴 수 있는 능력’ 활용 |
✔️“부자 vs 일반인 자산 증식 전략 차이표”,
항목 부자 전략 일반인 전략
| 자산 증식 방식 | 레버리지를 활용해 자산을 빠르게 확대 | 월급을 모아 천천히 자산을 늘림 |
| 자기자본 활용법 | 자기 자본은 최소한만 사용, 나머지는 투자에 재투입 | 자기 자본 위주, 빚은 최대한 지양 |
| 대출에 대한 인식 | 대출을 자산을 키우는 수단으로 적극 활용 | 대출은 위험 요소로 인식하고 회피 |
| 투자 대상 | 수익형 부동산, 배당주, 사업 등 현금 흐름 자산 | 예적금, 보험, 저축성 상품 위주 |
| 현금흐름 관리 | 수익보다는 월 현금흐름 안정성을 우선함 | 지출 절약 중심의 재무관리 |
| 세금 전략 | 세금은 전략적으로 관리 (법인 활용, 비용처리 등) | 세금은 피할 수 없는 고정 비용으로 인식 |
| 자산 운용 관점 | 분산 투자, 구조적 시스템 운용 | 한두 가지 자산에 집중, 감정적 결정 많음 |
| 위기 대응 방식 | 현금 보유로 기회 포착, 위기 시 오히려 공격적 투자 | 위기 시 자산을 처분하거나 손실 확정 |
윤님이 말한 “임대수익률이 이자율보다 클 때, 대출을 많이 받을수록 수익률이 올라가는 구조”
→ 이게 바로 우리가 말하는 **레버리지 효과(Leverage Effect)**입니다.
✅ 레버리지 효과란?
타인의 돈(=대출 자금)을 이용해서 내 자본 수익률(ROI)을 높이는 것
✅ 왜 수익률이 올라갈까? 예제로 쉽게 볼게요:
예시 ① 자기 돈 1억으로 건물 구입 (대출 없음)
- 연 임대수익률 6% → 연 600만 원 수익
- 수익률 = 600만 / 1억 = 6%
예시 ② 자기 돈 1억 + 대출 2억 → 총 3억 건물 구입
- 건물 수익률 6% → 연 1,800만 원 수익
- 대출 이자 4%라면 → 이자비용 = 800만 원
- 순수익 = 1,800 - 800 = 1,000만 원
- 내 돈은 1억이니까 수익률 = 1,000 / 1억 = 10%
💥 수익률이 6% → 10%로 껑충 뛰었죠?
👉 이게 레버리지 효과입니다.
✅ 핵심 공식 요약
임대수익률 > 이자율일 때 → 레버리지 효과는 "양(+)의 효과"
임대수익률 < 이자율이면 → 레버리지는 오히려 독(–)이 됨
🧠 그래서 부자들은?
- 임대수익률과 대출이자율을 정밀하게 분석하고,
- 레버리지를 적절히 활용해 투자 효율을 극대화합니다.
- 하지만 위험 관리도 철저히 병행해요 (금리 오를 경우 대비 등)
말씀하신 대로 “대출이자는 비용처리가 가능해서 소득세 납부 금액도 줄어든다” →
단, 이건 개인 vs 법인, 그리고 **용도(사업용인지 아닌지)**에 따라 다르게 적용되기 때문에 아래에 정확하게 정리해드릴게요.
✅ 대출이자 = 필요경비(비용)로 인정 가능
사업용 부동산, 임대사업, 법인소유 자산일 경우
→ 대출이자를 세법상 ‘비용’으로 처리할 수 있어요.
즉, 순소득(=과세소득)을 낮춰줘서 세금을 줄이는 효과가 있습니다.
🧾 예시: 개인 임대사업자
- 건물 구입: 10억 (대출 6억, 자기자본 4억)
- 연간 임대수익: 4,000만 원
- 대출이자 연간 1,800만 원 발생
이자 1,800만 원은 ‘필요경비’로 처리 가능 → 과세소득은 2,200만 원으로 낮아짐
그래서 소득세도 4,000만 원 기준보다 훨씬 덜 나옴
🏢 법인 부동산 투자 시 더 유리한 이유?
- 법인은 이자, 감가상각, 수선비, 보험료 등을
매우 폭넓게 전부 비용 처리 가능 - 그래서 과세표준을 낮춰서 법인세 부담을 줄임
- 부자들이 법인 명의로 건물 사고, 대출 끌어오는 이유 중 하나!
⚠️ 단, 이런 경우는 비용처리 ❌ 안 됩니다
상황 이자비용 처리 가능?
| 내 집 마련(자가 주택) | ❌ 불가 (생활 목적 자산) |
| 순수 투자 목적 무등록 임대 | ❌ 사실상 처리 어려움 |
| 주택임대사업자 등록 없음 | ⚠️ 제한 있음 (2020년 이후 많이 폐지됨) |
| 법인도 아닌 개인 명의 부동산 | ⚠️ 임대사업자 등록/신고 필수 조건 충족해야 가능 |
✅ 요약
항목 가능 여부 설명
| 사업용 부동산 대출 이자 | ✅ 가능 | 필요경비로 세금 줄일 수 있음 |
| 법인 투자 | ✅ 매우 유리 | 비용처리 유연하고, 구조 설계 쉬움 |
| 개인 거주용 주택 | ❌ 불가 | 생활 소비 목적 자산은 제외됨 |